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¿Te parece la Democracia la mejor solución para el Valencia CF?

¿Qué opinión te merece la Fundación del Valencia CF tal como se confeccionó el verano de 2009?

ACUERDO VALENCIA C.F., S.A.D. – NEWCOVAL

VALENCIA - 23 DE OCTUBRE DE 2012 - 26 DE OCTUBRE DE 2012
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ACUERDO VALENCIA C.F., S.A.D. – NEWCOVAL
 
INDICE
  1. BASES DEL ACUERDO
  2. INTERPRETACION DEL ACUERDO
  3. REPERCUSION DEL ACUERDO EN LA CUENTA DE PERDIDAS Y GANANCIAS Y BALANCE DE SITUACION DEL VALENCIA, C.F., S.A.D.
  4. CONSIDERACIONES
  5. CONCLUSIONES
  6. RECOMENDACIONES
  7. ANEXOS (FALTA)

ACUERDO VALENCIA C.F., S.A.D. – NEWCOVAL

1.- Bases del acuerdo:

PRESTACIONES VALENCIA C.F.
Edificabilidad Nuevo Estadio ............................................. 46.200.000,00 €
Pago terminación obras .................................................. 186.309.056,00 €
Pago anticipo entrega nueva Ciudad Deportiva .......................
1.718.000,00 €
Estadio de Mestalla ...................................................... 225.653.000,00 €
Ciudad Deportiva de Paterna ............................................
33.200.000,00 €
TOTAL ................. 493.080.056,00 €
PRESTACIONES NEWCOVAL
Subrogación préstamo Bancaja ......................................
200.000.000,00 €
Subrogación préstamo Banco de Valencia .......................... 25.653.000,00 €
Terminación obras Nuevo Estadio ..................................... 162.774.242,00 €
Construcción Nueva Ciudad Deportiva ................................ 34.918.000,00 €
Construcción Polideportivo ............................................. 7.000.000,00 €
Deuda pendiente UTE ..................................................... 29.714.795,00 €
Deuda pendiente Ayuntamiento de Valencia .......................... 19.464.384,00 €
Acreedores varios Nuevo Estadio ........................................ 1.247.000,00 €
Pagos Dursa Ribarroja y expropiaciones .............................. 4.014.635,00 €
Pagos Ayuntamiento Ribarroja .......................................... 5.400.000,00 €
Resolución Contrato Dirección Nuevo Estadio ..........................
2.894.000,00 €
TOTAL .......... 493.080.056,00 €
2.- Interpretación del acuerdo:

El Valencia C.F., S.A.D., entrega en Dación de Pago o vende el Estadio de Mestalla, valorado en
225.653.000,00 € a Bancaja y Banco de Valencia, por los importes de los prestamos pendientes de pago a
cada una de las entidades bancarias mencionadas en el apartado anterior.
El Valencia C.F., S.A.D., vende la Ciudad Deportiva de Paterna (previamente recalificada)
valorada en 33.200.000,00 € y entregará 1.718.000.000,00 en efectivo, a cambio de la construcción de la
nueva Ciudad Deportiva valorada en 34.918.000,00 €.
El Valencia C.F., S.A.D., obtiene financiación mediante un préstamo, con garantía hipotecaria, a
largo plazo por importe de 186.309.056,00 €.
El Valencia C.F., S.A.D., vende la edificabilidad del Nuevo Estadio por un importe de
46.200.000,00 €.
Con dichos importes, correspondientes a los puntos c) y d) NEWCOVAL se compromete a:
Terminación obras Nuevo Estadio ..................................... 162.774.242,00 €
Construcción Polideportivo ............................................. 7.000.000,00 €
Deuda pendiente UTE ..................................................... 29.714.795,00 €
Deuda pendiente Ayuntamiento de Valencia .......................... 19.464.384,00 €
Acreedores varios Nuevo Estadio ........................................ 1.247.000,00 €
Pagos Dursa Ribarroja y expropiaciones .............................. 4.014.635,00 €
Pagos Ayuntamiento Ribarroja .......................................... 5.400.000,00 €
Resolución Contrato Dirección Nuevo Estadio ......................... 2.894.000,00 €
TOTAL ................. 232.509.056,00 €
3.- Repercusión del acuerdo en la Cuenta de Pérdidas y Ganancias y Balance de Situación del
Valencia C.F., S.A.D:

a) Respecto a la Cuenta de Pérdidas y Ganancias:
El Valencia C.F., S.A.D., obtiene en su Cuenta de Pérdidas y Ganancias un Beneficio
Extraordinario por la venta de su Inmovilizado (Campo de Mestalla, instalaciones Ciudad Deportiva de
Paterna, Edificabilidad del Nuevo Estadio), un valor de venta por todo ello, ya comentado, que asciende a
305.053.000,00 €, a dicho valor de venta debemos restarle el coste de adquisición correspondiente para
obtener el beneficio neto por la operación.
El coste de adquisición, según Balance del Valencia C.F., S.A.D. sería el siguiente:
Terrenos ........................................ 90.419.809,52 €
Construcciones ................................. 23.549.701,83 €
TOTAL .... 113.969.511,35 € (Pág. 17 Ctas. Anuales)
Terrenos y Construcciones .................. 35.692.447,71 €
Terrenos a permutar .......................... -33.978.824,35 € (Pág. 17 Cuentas Anuales)
TOTAL ..... 1.713.623,36 €
Inst. Técnicas y otro inmovilizado ......... 2.015.931,90 €
TOTAL ..... 2.015.931,90 €
Total coste de adquisición .................. 117.699.066.61 €
Beneficio obtenido ............,,,,,,,,,,,,,,,,,,, 187.353.933,39 €
No se ha tenido en cuenta para la obtención de este beneficio la amortización correspondiente a las
construcciones e instalaciones del ejercicio 2011/2012, ni tampoco el coste proporcional de los terrenos
correspondientes a la Edificabilidad del Nuevo Estadio.
b) Respecto al Activo: Inmovilizado Material y Tesorería
El Balance de Situación del Valencia C.F., S.A.D., en lo que respecta a la partida de Inmovilizado
Material quedaría de la siguiente manera:
Situación Actual:
Inmovilizado Material ........................................ 281.409.838,58 €
Situación Final:
Inmovilizado Material ..........................................
Terrenos a permutar ......... 33.978.824,35 €
Nueva Ciudad Deportiva ... 34.918.000,00 €
Inmovilizado en Curso ......129.731.947,62 €
Terminación O.N. Estadio.. 162.774.242,00 €
Costes asumidos varios ..... 38.773.019,00 € (1)
Comprende esta partida:
Construcción Polideportivo
Deuda pendiente Ayuntamiento de Valencia
Pagos Dursa Ribarroja y expropiaciones
400.176.032,97 €
Pagos Ayuntamiento Ribarroja
Resolución Contrato Dirección Nuevo Estadio
Todos estos costes deberán consignarse en las partidas de Inmovilizado que correspondan.
Es decir la Construcción de Polideportivo, su coste formará parte de los terrenos a permutar por el
Ayuntamiento, así como la deuda pendiente con el Ayuntamiento y los pagos al Ayuntamiento de
Ribarroja por los diversos conceptos formaran parte del coste de la Ciudad Deportiva, y la
resolución del Contrato de Dirección del Nuevo Estadio formará parte del coste de obra del
Estadio. Quedando como consecuencia de todo ello el inmovilizado material de la siguiente
manera:
Terrenos Avda. de las Corts ................... 60.443.208,35 €
Nueva Ciudad Deportiva ....................... 44.332.635,00 €
Obra terminada Nuevo Estadio ............... 295.400.189,62 €
TOTAL ....... 400.176.032,97 €
El Balance de Situación del Valencia C.F., S.A.D., en lo que respecta a la partida de Tesorería
quedaría de la siguiente manera:
Respecto a la Tesorería:
Situación Actual:
Tesorería .......................................
2.928.494,88 €
Situación Final:
Tesorería ....................................... 1.210.494,00 €
TOTAL ..... 1.210.494,00 €
La disminución de Tesorería es debida al pago por anticipo de la entrega de la nueva Ciudad
Deportiva, por importe de 1.718.000,00 €
c) Respecto al Pasivo:
Situación Actual:
Deudas con entidades de crédito a C/P ...... 229.366.483,36 €
Deuda pendiente UTE ......................... 29.714.795,00 €
Acreedores varios Nuevo Estadio ............
1.247.000,00 €
TOTAL ....... 260.328.278,36 €
Situación Final:
Deudas con entidades de crédito a C/P ......
3.713.483,36 €
Préstamo a L/P terminación obras ............ 186.309.056,00 €
TOTAL ........ 190.022.539,36 €
d) Conclusión de la repercusión del acuerdo en la Cuenta de Pérdidas y Ganancias y Balance de
Situación del Valencia C.F., S.A.D.:
Beneficio Operación ........................................... 187.353.933,39 €
Incremento del Activo ......................................... 117.048.194,39 €
Inmovilizado Material ......... 118.766.194,39 €
Tesorería .........................
-1.718.000,00 €
Reducción del Pasivo .........................................
70.305.739,00 €
4.- Consideraciones:

1.- Aspectos positivos:
El Valencia C.F., S.A.D., por fin puede terminar las obras del Nuevo Estadio y consigue la
financiación a largo plazo necesaria.
2.- Aspectos negativos:
En el acuerdo se incluye la venta de la edificabilidad del Nuevo Estadio por
46.200.000,00 € . Que consta de la parcela sita junto al Nuevo Estadio de una volumetría de 55.000 m2,
es decir a 840,00 €/m2, precio que consideramos debería tasarse, por expertos independientes que nos
asesoraran de su valor de mercado. No sólo el de hoy sino valores históricos de los últimos cinco años y
expectativas de futuro de los próximos cinco años.
Aunque bien es cierto que nadie, en la situación actual, puede atreverse a pronosticar el futuro, no
deja de ser más cierto que desprenderse de Activos en esta situación de crisis no sería, en principio,
aconsejable. Es decir, quizás estemos vendiendo a ciegas.
b) El coste de construcción de la Nueva Ciudad Deportiva, por 34.918.000,00 € parece muy
elevado, por lo que debería de ser rigurosamente estudiada la composición del coste del proyecto en todas
sus partidas, parece que simplemente se han puesto valores para cuadrar con la entrega de la Ciudad
Deportiva actual.
Teniendo en cuenta que se entrega la Ciudad Deportiva actual recalificada, a cambio de una
construcción basada principalmente en campos de fútbol, en unos terrenos de uso exclusivamente
deportivo.
c) Consideramos que se está valorando más la ilusión de poder disponer, en corto plazo, dos años y
medio, un Estadio Nuevo, que por cierto desconocemos exactamente las modificaciones que haya podido
sufrir respecto al proyecto inicial. El interés de las Administraciones Públicas de ver finalizado el Nuevo
Estadio. El egocentrismo del actual Consejo de Administración de ser protagonista de la finalización del
Nuevo Estadio, la venta de las parcelas de Mestalla y en definitiva de resolver, según ellos, la crisis
económica que padece el Valencia C.F., S.A.D.
d) Al parecer el acuerdo alcanzado por el Excelentísimo Ayuntamiento de Valencia y el Valencia
C.F., S.A.D., por la totalidad de los terrenos recalificados en la Avda. de las Cortes Valencianas consistía,
básicamente, en que el Valencia C.F., S.A.D. debía adquirir terrenos por importe de 28.000.000,00 € y
hacer un pago por en efectivo por 17.000.000,00 €, total acuerdo 45.000.000,00 € (al margen de
construcción del Polideportivo para los vecinos que ya informamos en apartado distinto en este informe.
En la actualidad según consta en la Memoria del Valencia C.F., S.A.D., en su página 17,
“incluidos en la partida de terrenos y construcciones, figuran compras de terrenos por valor de
33.978.824,35 €, cuya finalidad es la de permutarlos con la partida de la Avenida de las Cortes
Valencianas propiedad del Excmo. Ayuntamiento de Valencia, donde irá ubicado el Nuevo Estadio”
¿Como es posible que en el acuerdo del Valencia C.F., S.A.D., con la sociedad NEWCOVAL, se
diga que se asume aún, una deuda de 19.464.384,00 €, si el Valencia C.F., S.A.D. ya ha adquirido terrenos
por importe de 33.978.824,35 € (por cierto, importe este superior al acuerdo adquirido en lo que respecta
al importe de los terrenos) cuando el total del acuerdo con el Ayuntamiento de Valencia es de
45.000.000,00 €?
5.- Conclusiones:

Muchas empresas de este País quisieran, en la situación actual de crisis generalizada, que las
entidades bancarias les renovaran, año tras año, sus créditos bancarios con las mismas garantías ofrecidas
desde un principio.
Muchas empresas de este país quisieran que los acreedores más importantes congelaran su deuda
sin solicitar garantías adicionales, sin ejecutarlas y sin solicitar el concurso necesario de la entidad
deudora.
Los dos comentarios anteriores nos deben de hacer pensar que estamos ante verdaderos estrategas
en la Administración del Club, que dado su Pasivo han conseguido que ningún tipo de acreedor pudiera
ejecutar en algún momento su deuda, con lo cual esa capacidad de gestión la debe seguir conservando y
no debemos ponerla en duda.
Como consecuencia de todo ello, no parece razonable, por mucha ilusión que tengamos de que se
termine el nuevo Estadio , que se realicen las siguientes operaciones:
1.- Venta de la edificabilidad del Nuevo Estadio a 840,00 €/m2, ya comentado anteriormente.
2.- Coste de construcción de la Nueva Ciudad Deportiva, ya comentado anteriormente.
3.- Venta o dación de pago del Estadio de Mestalla en el momento de crisis inmobiliaria más
acuciante por importe de 225.653.000,00 €.
Dicho Estadio de Mestalla tiene una superficie total de 13.471,70 m2, es decir, vendemos a
16.750,00 €/m2, cuando hace no menos de dos años, este mismo Consejo, que de tantas situaciones
difíciles nos ha salvado, adquirió, por un valor de 90 millones de euros, también en plena vorágine de
crisis económica, 2.295,73 m2 de dicha parcela al Sr. Soler, es decir, compramos a 39.203,00 €/m2 y hoy
nos dicen que es una buena operación venderlo a 16.750,00 €/m2. Muchas justificaciones nos dieron en su
día para adquirir la parcela por ese importe al Sr. Soler (realmente no nos dieron ninguna) que son las
mismas que nos deben justificar al vender por 22.453,00 €/m2 menos del precio de coste.
¿Dónde se encontraría en estos momentos un Consejo de Administración que no sólo quisiera
realizar estas operaciones, sino que tan sólo las propusiera a sus accionistas?
4.-
Ya hemos explicado la obtención del beneficio de dicho acuerdo por importe de
187.353.933,39 €, también hemos explicado que la deuda neta se reduce en 70.305.739,00 € y que el
importe del valor de venta de todo (Ciudad Deportiva de Paterna, Estadio de Mestalla y Edificabilidad de
terrenos continuos al Nuevo Estadio) el Inmovilizado actual del Valencia, C.F., S.A.D. se realiza por
305.053.000,00 € . E igualmente queda explicado el incremento del Inmovilizado Material (incremento
del Activo) en 117.048.194,39 €.
¿Cómo es posible que una operación donde se vende la totalidad del Inmovilizado Material del
Club, por 305.053.000,00 €, obtenga un beneficio de 187.353.933,39 € y en una operación realizada por
el Club en el ejercicio 2007/2008
consistente en la venta de 2.295,73 m2 por valor de 90 millones de euros, se obtuviera un beneficio de
89.852.612,10 € (ver Memoria del Club temporada 2007/2008 página 6)?.
5.- Y por último, si el Valencia C.F., S.A.D. cuenta con apoyos financieros suficientes para
renegociar su deuda, muestra de ello es la renovación a un año de los préstamos con Banco de
Valencia, Bankia, el aumento de la póliza de crédito de Bankia y la renegociación de la deuda con la
empresa constructora del Estadio, UTE Bertolin-FCC (ver página 7 Memoria del Club temporada
2010/2011), como es posible que sea necesario y beneficioso todo este compromiso de venta en la época
de crisis actual.
6.- Recomendaciones:

Se nos podría argumentar que el acuerdo es beneficioso para el Valencia, C.F., S.A.D., que si no
aceptamos el acuerdo, los acreedores actuales del Valencia, C.F., S.A.D., podrían llevarnos a una situación
concursal, (amenazarnos con todos los males del mundo) algo que podrían haber realizado años anteriores
y no lo hicieron, además, al parecer, la capacidad de convicción y negociación que el Consejo de
Administración actual tenía al parecer la ha perdido (motivo el cual, si este Consejo es incapaz, debería
presentar la dimisión) y por todo lo expuesto anteriormente no sabemos en este informe los precios de
venta reales, ni los costes reales de las operaciones incluidas en dicho acuerdo.
Como consecuencia de todo ello sería muy recomendable renegociar dicho acuerdo, incluso
participar significativamente como socio en NEWCOVAL (mediante la aportación de los terrenos sitos a
continuación del Nuevo Estadio, pero con una valoración tasada por expertos independientes) que nos
facilitaría el disponer no sólo de la información necesaria sino también participar en la gestión y toma de
decisiones de los costes reales de obra del Nuevo Estadio, de los costes reales de la Nueva Ciudad
Deportiva, de los costes reales tanto de la construcción de las Edificaciones del Campo de Mestalla y de
los terrenos sitos a continuación del Nuevo Estadio y sus posteriores ventas, lo cual nos permitiría obtener
un porcentaje elevado en los beneficios de la sociedad NEWCOVAL. ¿Por qué NEWCOVAL realiza el
acuerdo para ganar dinero, no?
7.- ANEXOS
Dos enlaces para descargarlos:
Enlace 1. DESCARGA DE LOS ANEXOS (VERSIÓN EN ESPAÑOL)
Enlace 2. DESCARGA DE LOS ANEXOS (VERSIÓN EN ESPAÑOL)

A OTRO PERRO CON ESE HUESO (LEVANTE-EMV VERSIÓN ESPAÑOL)

A otro perro con ese hueso

Joaquín Ríos Capapé

 
Una vez conocido y analizado el protocolo de intenciones entre Bankia (vía Newcoval) y el Valencia CF al que llamaremos Informe Newcoval, a partir de ahora INC), no me cabe duda de quién es el verdadero beneficiado de la operación inmobiliaria que se pretende perpetrar. Considero conveniente explicar el porqué de la existencia de Newcoval, quiénes la conforman y qué pretenden.
Bankia tiene concedido un crédito hipotecario al VCF con la garantía del suelo recalificado del actual Mestalla, por el que cobra 16 millones de euros anuales en concepto de intereses. Pero resulta que la nueva normativa europea le obliga, si quiere seguir así, por un lado a provisionar el principal y además a incrementar su partida de reservas (en dinero) por la misma cantidad. Y como a día de hoy lo considera inasumible, crea Newcoval, sociedad que se subrogaría el crédito hipotecario a cambio de la propiedad del suelo de Mestalla. Y no lo hacen por valencianismo, lo hacen por obligación. Es decir Bankia pasa de tener la sartén por el mango a encontrarse en situación de debilidad. A pesar de ello tiene el arrojo de querer comprar a la baja, al VCF, la edificabilidad del nuevo estadio, de quedarse con la ciudad deportiva de Paterna, (INC) y de que sean ellos, como empresa promotora, la que termine, y cobre, el nuevo estadio y la nueva ciudad deportiva, con sus evidentes beneficios. Es evidente que lo que pretenden Rato, Granell y Escandon, como socios de Newcoval, es, en primer lugar, cambiarle el collar al perro y evitar que Bankia tenga que provisionar muchos millones y llevar a reservas otros tantos, y luego ganar dinero. Muchísimo dinero.
Y el VCF, ¿qué gana con todo esto? Poder terminar el nuevo estadio debido a la financiación a largo necesaria. Porque en cuanto a intereses, aunque desde algún medio se nos diga que vamos a pagar lo mismo al año, eso no es así. El VCF con lo que le genere el nuevo campo (¿) deberá atender, entre amortización de principal e intereses, una cantidad que yo calculo entre 26 y 28 millones de euros al año. Hagan cuentas. Y encima ¿malvendiendo? todos sus activos recalificados o en vías de serlo. Les daré ejemplos y juzguen ustedes mismos.
Mientras que en 2008 se obtuvieron 89,8 millones de beneficio vendiendo 2.300 metros cuadrados del solar de Mestalla, hoy, vendiendo todo el patrimonio inmobiliario, el beneficio real contable es de 187 millones de euros y la reducción real de deuda es de 70 millones (INC). Asombroso.
Por otro lado, por decisión de este Consejo de administración del VCF y en plena crisis inmobiliaria, se compró a Juan Soler la parcela R1 por 39.200 € m2, sin darnos ninguna explicación. ¿Cómo es posible entonces que ahora vayamos a vender el suelo de Mestalla a 16.750 € m2, es decir perdiendo 22.450 € m2? (INC). Inaudito. Y voy más allá. ¿Está bien valorada la edificabilidad del terciario del nuevo estadio en 46 millones? ¿De verdad construir una ciudad deportiva vale 35 millones? ¿A santo de que se nos cuenta que la deuda pendiente con el ayuntamiento es de 19,5 millones, cuando en realidad es de solo 11 millones y además no es una deuda como se nos quiere hacer creer. (INC). ¿Dónde tendría que esconderse este consejo por, no solo querer realizar estas operaciones, sino tan solo por el hecho de proponérselas a sus accionistas? Bajo tierra. Lo que sucede es que para lo ya hecho y para lo que, al parecer, pretende hacer, cuentan con el apoyo accionarial de una Fundación ciega, sorda y muda ante informes de este tipo, y que solo atiende a las ¿razones? del consejo de administración, cuyos siete miembros y ocho afines más (nombrados por el consejo), son los patronos que controlan el cotarro en esta Fundación. Acabáramos.
Pero, con demostrar que algo está mal, no es suficiente. Lo correcto es proponer una solución mejor. Y en esta ocasión es bien sencillo. Que Llorente asimile este informe y que vuelva a reunirse con Bankia. Dígales que lo que el VCF quiere es ser socio de Newcoval. Que en vez de malcomprarnos la edificabilidad del campo nuevo, nosotros aportaremos a Newcoval ese activo con la valoración acordada, y que ellos, en contraprestación, pongan esa misma cantidad en la sociedad en vez de dárnosla a nosotros. (INC)
¿Sabe que le dirán, a pesar de que su desembolso sería el mismo? Que naranjas de la China. ¿Y saben ustedes por qué? Porque en ese caso, el VCF sería partícipe de los beneficios de la venta futura del suelo de Mestalla, de la del terciario del nuevo campo, de los ingresos que proporcionará el nuevo campo, del control de los costes de su construcción y la de la nueva ciudad deportiva… Y ellos lo quieren toooodo. Si usted, Sr. Llorente, fuera un presidente independiente no lo consentiría. Pero claro, aunque su astronómico sueldo se lo paga el VCF, usted ocupa ese puesto nominado por Bankia.
Señores accionistas, abonados y aficionados valencianistas: ¿Qué creen que hará don Manuel? Señores patronos institucionales —y alguno de los de libre designación de probada honradez— ¿van a seguir ciegos, sordos y mudos?